Kein Ausweg aus der Hypothek

Wirtschaftsmotor, Supermacht, Parteidiktatur. Wer sich für globale Trends interessiert, der blickt nach China. Die Analystin Shenwei Li berichtet von ihren Erfahrungen – subjektiv, aus dem Blickwinkel einer Chinesin. Diesmal geht es um die Folgen des Preisverfalls für Immobilieneigentümer.

Normalerweise benötigt bei uns derjenige einen Bankkredit, der eine Wohnung kaufen will. Doch bemühen sich nun immer öfter auch Verkäufer darum. Werden doch nach drei Jahren Preiskorrektur auf unserem Immobilienmarkt, je nach Region, inzwischen wieder Niveaus von 2018 respektive 2016 erreicht – selbst in Shanghai.

Viele Menschen, die sich von ihren Wohnungen trennen wollen, müssen nun feststellen, dass die realisierbaren Verkaufserlöse nicht ausreichen, um ausstehende Hypotheken zu tilgen. Wer den Verkauf dennoch durchziehen will oder muss, braucht für die verbliebenen Verbindlichkeiten in der Regel einen neuen Kredit.

Besonders betroffen sind vor allem jene, die Wohnungen zum Höhepunkt des Immobilienbooms, also zwischen 2020 und 2023, gekauft und mit Hypothekendarlehen finanziert haben. Laut Statistikamt kostete Anfang 2018 ein Quadratmeter neugebauter Wohnraum im Durchschnitt 8.307 Renminbi (umgerechnet rund 1054 Euro), Mitte 2023 waren es 12.497 Renminbi (rund 1585 Euro) , also 50 Prozent mehr. Bei einer Eigenkapitalquote von jeweils 30 Prozent haben Käufer also für dieselbe Quadratmeterzahl immer höhere Hypotheken aufnehmen müssen.

Die Not wächst

Weil sich jedoch zusätzlich die ökonomische Lage bei uns verschlechtert hat, musste auch so mancher Hypothekenkreditnehmer zwischenzeitlich eine Gehaltskürzung hinnehmen oder hat gar seinen Job verloren. Vor diesem Hintergrund bewirkten die Zinssenkungen von maximal sechs Prozent im Jahr 2023 auf zuletzt etwa vier Prozent bei bestehenden Verträgen kaum eine Besserung.

Manche Kreditnehmer trifft die Erkenntnis, dass die aktuell realisierbaren Verkaufserlöse unter den verbleibenden Hypotheken liegen, besonders hart. Obwohl es für manche äußerst schwierig ist, Kredite weiter zu bedienen, verzichten sie auf einen Verkauf und tilgen unter enormen Mühen weiter. Andere ziehen den Verkauf mithilfe von Banken durch. Einige werden von der Familie oder Freunden dabei unterstützt.

Die Wahrscheinlichkeit, dass Verkäufer finanziell rasch wieder auf die Beine kommen, ist meist hoch, zumal die Kaltmiete in den Metropolen maximal ein bis zwei Prozent vom Kaufpreis beträgt; in „Low-Tier“-Städten – mit weniger Einwohnern und niedrigerem Durchschnittseinkommen – ist sie etwas höher.

Ausfallquote höher als gedacht?

Wie groß ist dieses Problem inzwischen? Ein mittlerweile wieder gelöschter Bericht des Research Institutes der Bank of China, veranschlagt den Anteil der Hypotheken, die wegen Zahlungsunfähigkeiten der Kreditnehmer nicht mehr bedient werden („Ratio of NPL“), für das Jahr 2025 bei 3,7 Prozent. In manchen Low-Tier-Städten sollen es fünf Prozent sein. Zum Vergleich: Die „Ratio of NPL“ beziffern Geschäftsbanken offiziell bei nicht mehr als zwei Prozentpunkten.

Der Druck scheint für Banken jedenfalls hoch zu sein, möglichst wenige Ausfälle in der Bilanz verbuchen zu müssen. Daher bleiben sie mit Mahnungen und anderen Maßnahmen zurückhaltend. Immer mehr Hypothekennehmer halten daher Zahlungen auch ohne finanzielle Not zurück. Im schlimmsten Fall setzen die Geldhäuser solche Kreditnehmer wegen Zahlungsüberfälligkeit auf die schwarze Liste, und Betroffene können dann etwa bei Reisen keine 1.-Klasse-Tickets oder 5-Sterne- Hotels mehr buchen. Nachteile, die verkraftbar scheinen.

Manche Banken erhöhen den Druck auf die Preise

Zudem versuchen kleinere Banken aus Low-Tier-Städten seit einiger Zeit verstärkt, Objekte von Kreditnehmern, die an sie verpfändet wurden, loszuwerden. Leider schreibt unser Bankgesetz dann einen Verkauf innerhalb von zwei Jahren vor. Folglich liegt bereits der Listing-Preis oft 20 bis 30 Prozent tiefer als der Marktpreis, was auf einem ohnehin schwachen Markt nicht ohne Folgen bleibt: Potenzielle Käufer verzögern Käufe, während potenzielle Verkäufer sich oft gezwungen fühlen, eigene Immobilien noch billiger zu bepreisen.

Leidtragende sind jene Kreditnehmer, die aufgrund von starkem finanziellem Druck verkaufen müssen – und erheblich weniger aus Verkäufen erlösen als geplant. Weil Banken ein ewiges Rückgriffsrecht auf das restliche private Vermögen haben, müssen diese Kreditnehmer selbst in schwierigsten Lagen und mit allen Mühen teure Hypothekenkredite weiter abbezahlen (ohne Refinanzierungsmöglichkeiten). So manchem wäre wohl mit einer Privatinsolvenz geholfen.

Dann könnten diese Schuldner eine Zwangsvollstreckung beantragen und nach drei bis fünf Jahren mit harten Beschränkungen wieder einen frischen Anfang im Leben wagen. Doch bis heute gibt es keine landesweiten privaten Insolvenzverfahren in China. Nur in Shenzhen und Xiamen laufen Pilotprojekte.

Immerhin bleibt diesen Hypothekenkreditnehmern ein Vorteil: Wenn eine Wohnung wegen Zahlungsunfähigkeit von Banken zur Gerichtsauktion gebracht und dem Kreditnehmer das Eigentum entzogen wird, darf er weiter in dieser Wohnung wohnen. Denn in der Praxis unterstützen unsere Gerichte die Zwangsräumung nicht; zumindest nicht, wenn die Wohnung die einzige Unterkunft für den Kreditnehmer ist.