Für viele Menschen ist das Eigenheim ein wichtiger Baustein der Altersvorsorge. Wer jedoch seinen Lebensstandard im Ruhestand flexibel sichern möchte, greift mit einer reinen Immobilien-Strategie zu kurz.
Eine abbezahlte Immobilie senkt zwar die Wohnkosten im Alter – ersetzt aber kein liquides Vermögen. Wer einen Großteil seines Kapitals in einer einzigen Immobilie bindet, schränkt seine finanzielle Flexibilität im Ruhestand stark ein und geht ein Klumpenrisiko ein.
Ist eine Immobilie als Altersvorsorge sinnvoll?
Beim Immobilienkauf steht oft die Finanzierung im Mittelpunkt. Wie hoch darf der Kredit sein? Welche monatliche Rate ist tragbar? Und welchen Kaufpreis ermöglicht das vorhandene Eigenkapital?
Dabei wird oft vergessen, dass eine Investition in eine Immobilie ein Klumpenrisiko darstellt. Finanziell sinnvoll ist ein Eigenheim, wenn neben der Immobilie ausreichend Vermögen für Altersvorsorge, Notfallreserve und langfristigen Vermögensaufbau bleibt. Das zeigt eine Studie von Christof Schürmann, Senior Research Analyst am Flossbach von Storch Research Institute.
Eigenheim als Geldanlage: Warum Immobilien nicht automatisch Vermögen schaffen
Immobilien gelten weitläufig als sichere Form der Vermögensbildung. Die eigenen vier Wände vermitteln Stabilität und werden häufig als verlässliche Kapitalanlage betrachtet. Ob eine Immobilie langfristig an Wert gewinnt, hängt jedoch von vielen Faktoren ab.
Entscheidend sind unter anderem die wirtschaftliche Entwicklung einer Region, die Bevölkerungsentwicklung sowie die Nachfrage am jeweiligen Standort. Manche Städte und Regionen haben über Jahrzehnte starke Wertzuwächse verzeichnet. Andere Märkte entwickelten sich deutlich schwächer. Wer eine Immobilie kauft, sollte deshalb klar zwischen dem Wunsch nach einem Zuhause und den Erwartungen an eine Kapitalanlage unterscheiden.
Klumpenrisiko Immobilien: Warum die Altersvorsorge nicht nur aus Beton bestehen sollte
Bei vielen Haushalten steckt ein großer Teil des Vermögens in der selbstgenutzten Immobilie. Dadurch entsteht ein Klumpenrisiko. Ein erheblicher Vermögensanteil konzentriert sich auf einen einzigen Sachwert an einem bestimmten Standort.
Hinzu kommt die geringe Liquidität von Immobilien. Wer kurzfristig Kapital benötigt, kann eine Immobilie weder schnell noch teilweise verkaufen. Deshalb gehört Diversifikation zu einer soliden Vermögensplanung. Vermögen sollte auf unterschiedliche Anlageformen verteilt werden. Das reduziert Risiken und erhält finanzielle Handlungsspielräume.
Reicht eine Immobilie für die Altersvorsorge aus?
Eine abbezahlte Immobilie senkt die Wohnkosten im Ruhestand oft deutlich. Laufende Erträge für den Lebensunterhalt entstehen dadurch jedoch nicht. Gleichzeitig bleiben viele Ausgaben bestehen, manche steigen sogar – sowohl durch Inflation als auch durch steigende Gesundheitskosten.
Wer seinen Lebensstandard im Alter sichern möchte, braucht daher meist weitere Einkommensquellen. In der Praxis stützt sich die Altersvorsorge häufig auf mehrere Säulen: die gesetzliche Rente, das Eigenheim und ein liquides Vermögen, aus dem bei Bedarf Geld entnommen werden kann. Entscheidend ist das Zusammenspiel dieser Bausteine.
Wann bindet eine Immobilie zu viel Vermögen?
Die folgenden Situationen zeigen, dass die Balance einer Vermögensstruktur nicht ausgewogen ist:
- Fehlende Liquidität direkt nach dem Kauf: Nach dem Immobilienkauf bleiben kaum noch liquide Rücklagen auf dem Konto.
- Eingeschränkter Vermögensaufbau: Die monatliche Kreditrate für die Immobilie ist so hoch, dass regelmäßiges Sparen in andere Anlageklassen (wie Aktien oder Anleihen) nicht mehr möglich ist.
- Einseitige Vermögensstruktur: Ein Großteil des Fremd- und Eigenkapitals steckt in einer einzigen Immobilie.
- Liquiditätsengpässe im Alter: Im Ruhestand ist zwar ein abbezahltes Haus, aber es sind kaum liquide Reserven für den Lebensunterhalt vorhanden.
- Instandhaltung: Größere Sanierungen am Haus sind nur durch neue Kredite finanzierbar.
Warum liquides Vermögen für die Altersvorsorge unverzichtbar ist
Liquides Vermögen, unter anderem Wertpapiere wie Aktien und Anleihen, erfüllt eine andere Funktion als die eigene Immobilie. Das Eigenheim bietet Wohnraum. Liquides Vermögen sorgt für Flexibilität und kann Einkommenslücken im Ruhestand schließen. Auf diese Vermögenswerte lässt sich deutlich einfacher zugreifen als auf eine Immobilie.
Gleichzeitig muss das Vermögen langfristig genügend Rendite erzielen, um Inflation auszugleichen und die Kaufkraft zu erhalten. In seiner Studie zeigt Christof Schürmann einen Musterfall inklusive eines Zinseszinseffekts im am Kapitalmarkt veranlagten Vermögens auf (siehe Abbildung).
Asset Allocation für Vermögensaufbau und Entnahmephase im Ruhestand
Für Anleger mit langem Anlagehorizont sind Aktien ein wesentlicher Baustein beim Vermögensaufbau für die Altersvorsorge. In Vorsorgekonzepten sollten sie somit insbesondere in der Erwerbsphase eine zentrale Rolle spielen. Schließlich verlieren die für die Anlageklasse typischen Schwankungen über lange Zeiträume an Bedeutung.
Mit dem Eintritt in den Ruhestand ändern sich die Prioritäten. Dann stehen Kapitalerhalt, verlässliche Erträge und planbare Entnahmen im Vordergrund.
Multi-Asset-Strategien tragen diesem Wandel Rechnung. Sie kombinieren verschiedene Anlageklassen innerhalb eines Portfolios und passen die Vermögensstruktur schrittweise an die jeweilige Lebensphase an. Ein höherer Aktienanteil kann in der Ansparphase die Renditechancen erhöhen. Später – kurz vor dem Ruhestand – lässt sich das Portfolio defensiver ausrichten, um Wertschwankungen zu reduzieren und die Stabilität des Vermögens zu stärken.
Fazit: Warum eine gute Altersvorsorge mehr beinhaltet als eine abbezahlte Immobilie
Die Frage „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ greift zu kurz. Entscheidend ist, welche Rolle das Eigenheim innerhalb der gesamten Vermögensplanung und für die Altersvorsorge spielt.
Eine tragfähige Altersvorsorge stützt sich häufig auf mehrere Bausteine: die gesetzliche und gegebenenfalls betriebliche Rente, eine selbstgenutzte Immobilie und ausreichend liquide, langfristig veranlagte Vermögenswerte.
Die eigene abbezahlte Immobilie bietet Sicherheit und schützt vor steigenden Wohnkosten im Alter. Finanzielle Flexibilität und Inflationsschutz entstehen dagegen durch Vermögen, auf das jederzeit zugegriffen werden kann. Langfristig ist daher nicht die Größe der Immobilie ausschlaggebend, sondern eine ausgewogene Vermögensstruktur, die Wohneigentum und strategisch ausgerichtete, liquide Kapitalanlagen sinnvoll miteinander verbindet.
Eine selbstgenutzte Immobilie kann die Wohnkosten im Ruhestand senken. Für laufende Ausgaben wie Lebenshaltung, Gesundheit oder Pflege wird jedoch meist zusätzliches Einkommen oder liquides Vermögen benötigt. Deshalb sollte die Altersvorsorge auf mehrere Bausteine aufgeteilt werden.
Eine Immobilie bietet Wohnraum, erzeugt aber keine regelmäßigen Erträge für den Lebensunterhalt. Gleichzeitig bleiben Ausgaben für Instandhaltung, Modernisierung und laufende Kosten bestehen. Für finanzielle Flexibilität im Ruhestand sind daher zusätzliche Vermögenswerte sinnvoll.
Von einem Klumpenrisiko spricht man, wenn ein großer Teil des Vermögens in einer einzelnen Immobilie gebunden ist. Die Vermögensentwicklung hängt dann stark von einem Standort und dessen Wertentwicklung ab. Eine breitere Vermögensstreuung kann dieses Risiko reduzieren.
Liquide Vermögenswerte können bei Bedarf vergleichsweise einfach genutzt werden, um laufende Ausgaben oder unerwartete Kosten zu finanzieren. Auf eine selbstgenutzte Immobilie lässt sich dagegen meist nicht kurzfristig oder nur teilweise zugreifen.
Eine allgemeingültige Grenze gibt es nicht. Entscheidend ist, dass neben dem Eigenheim ausreichend Mittel für Rücklagen, unvorhergesehene Ausgaben und den laufenden Lebensunterhalt im Ruhestand verfügbar bleiben.
Eine selbstgenutzte Immobilie kann vor steigenden Wohnkosten schützen, da keine Miete mehr gezahlt werden muss. Dennoch bleiben andere Lebenshaltungskosten von der Inflation betroffen. Deshalb spielt auch die Entwicklung weiterer Vermögenswerte eine wichtige Rolle.
Eine Immobilie kann zu viel Vermögen binden, wenn nach dem Kauf kaum liquide Rücklagen verbleiben, regelmäßiges Sparen nicht mehr möglich ist oder im Ruhestand nur wenige frei verfügbare Reserven vorhanden sind. Für die Altersvorsorge kommt es auf das Zusammenspiel von Wohneigentum und verfügbarem Vermögen an.
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