Immobilie verkaufen statt verschenken

Das Wichtigste auf einen Blick

• Mehr Abschreibungspotenzial: Durch den Verkauf erwerben die Kinder neue Anschaffungskosten – mit entsprechend höherer AfA.
• Freibeträge gezielt nutzen: Der spätere Verzicht auf das Darlehen kann schrittweise erfolgen und persönliche Freibeträge optimal ausschöpfen.
• Flexible Gestaltung: Verkauf und spätere Schenkung lassen sich zeitlich und betragsmäßig steuern.

Praxistipp

Statt einer direkten Schenkung kann ein Verkauf an die Kinder steuerlich deutlich vorteilhafter sein. Die Kombination aus Kaufvertrag und späterem Forderungsverzicht eröffnet zusätzliche Gestaltungsspielräume.

Ausgangslage: Die Immobilie soll an die Kinder gehen

Sollen Immobilien im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf Kinder übertragen werden, wird häufig an eine unentgeltliche Schenkung gedacht. Diese ist zwar einfach, führt steuerlich aber dazu, dass die Kinder die Immobilie mit den bisherigen (oft niedrigen) Anschaffungs- oder Herstellkosten fortführen. Das Abschreibungspotenzial bleibt damit begrenzt.

Alternative: Verkauf an die Kinder

Wird die Immobilie stattdessen entgeltlich an die Kinder verkauft, erwerben diese die Immobilie mit neuen Anschaffungskosten. Diese bilden die Grundlage für die Abschreibung und können – insbesondere bei älteren Immobilien – deutlich höher sein als die bisherigen Buchwerte.

Der Kaufpreis wird dabei regelmäßig nicht sofort gezahlt, sondern über ein Verkäuferdarlehen finanziert. Die Kinder werden zivilrechtlich Eigentümer, wirtschaftlich bleibt die Belastung zunächst beherrschbar.

Schrittweise Schenkung durch Darlehensverzicht

In einem zweiten Schritt kann der Verkäufer – also die Eltern – ganz oder teilweise auf das Darlehen verzichten. Jeder Forderungsverzicht stellt schenkungsteuerlich eine eigene Schenkung dar.

Dies ermöglicht es, die persönlichen Freibeträge der Kinder zeitlich gestreckt und mehrfach auszunutzen. Gleichzeitig bleibt die volle Abschreibungsbasis bei den Kindern erhalten, da der Forderungsverzicht die Anschaffungskosten nicht mindert.

Warum diese Gestaltung besonders attraktiv ist

Die Kombination aus Verkauf und anschließendem Darlehensverzicht verbindet mehrere Vorteile:

• höhere laufende Abschreibungen bei den Kindern,
• flexible Ausnutzung der Freibeträge nach § 16 ErbStG,
• keine sofortige große Schenkung mit entsprechendem Steuerdruck,
• bessere Planbarkeit und Anpassung an zukünftige Entwicklungen.

Fazit

Soll eine Immobilie langfristig auf die nächste Generation übergehen, ist eine direkte Schenkung nicht immer der beste Weg. Der Verkauf an die Kinder mit anschließendem, schrittweisem Darlehensverzicht kann steuerlich und wirtschaftlich deutlich günstiger sein – insbesondere bei vermieteten Immobilien.

Auch unabhängig von der Nachfolgeplanung ist die Einordnung von Immobilien in eine ausgewogene Vermögensstruktur wichtig. Da sie von Natur aus wenig liquide sind, schaffen andere Anlageklassen wie Aktien, Anleihen oder Liquiditätsreserven den nötigen finanziellen Spielraum und verringern Klumpenrisiken. Für den langfristigen Vermögensaufbau ist entscheidend, dass die einzelnen Vermögensbausteine sinnvoll aufeinander abgestimmt sind.